Ehitusseadustiku muudatused 2026: mis muutus 1. augustil

2026. aasta ehitusseadustiku muudatused lühidalt

• Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoonete õiguslikku alust eeldatakse - neid ei pea enam tagantjärele seadustama.
• Ühe- ja kahe korteriga elamu kasutuselevõtuks piisab kasutusteatisest, kasutusluba enam vaja ei ole.
• Alla 20 m² ja kuni 5 m kõrgused hooned on vabaehitus: ei luba ega teatist.
• Ehitusteatise alusel võib ehitada neli aastat senise kahe asemel.
• Kui projekt sisaldab nii kasutusloa- kui ka teatisekohustuslikke ehitisi, piisab ühest kasutusloa taotlusest.
• Ebaseaduslikult ehitatud vana ehitise registrisse kandmise 500 € riigilõiv kaob.

Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoonete õiguspärasust eeldatakse

22. juuli 1995 on kuupäev, mil jõustus Eesti esimene planeerimis- ja ehitusseadus. Varem ehitatud hoonetelt ei ole mõistlik nõuda tolleaegsete lubade paberil tõestamist - neid pabereid sageli lihtsalt ei ole. Seadus lahendab selle nüüd ühe reegliga: enne 22. juulit 1995 ehitatud ehitise õigusliku aluse olemasolu eeldatakse. Ainus erand on ehitis, mis asub kinnistusraamatusse kandmata maal. Ühtlasi kaob senine 500 € riigilõiv, mida küsiti enne ehitusseadustiku jõustumist ebaseaduslikult ehitatud ehitise ehitisregistrisse kandmise eest.

Kaks asja jäävad vana maja omanikul siiski teha. Esiteks peavad hoone andmed olema ehitisregistris õiged - kui hoonet registris pole või andmed on puudulikud, on registrisse kandmiseks üldjuhul vaja mõõdistusprojekti. Teiseks ei muuda õiguspäraseks lugemine hoone ohutusnõudeid: hoone peab olema kasutamiseks ohutu. Kirjutame sellest pikemalt hoonete seadustamise lehel.

Eramaja kasutuselevõtt: loa asemel teatis

Kuni juulini 2026 vajas uus eramaja valmimisel kasutusluba, mille menetlus võttis kuni 30 päeva. Alates 1. augustist 2026 piisab ühe- ja kahe korteriga elamu ning selle abihoonete puhul kasutusteatisest. Kasutusteatis esitatakse ehitisregistris vähemalt kümme päeva enne kasutamise alustamist - kui omavalitsus selle aja jooksul täiendavat kontrolli ei nõua, võibki majja kolida.

Sisulised nõuded ei kadunud: ehitusdokumendid, mõõdistused ja hoone ohutus peavad olema korras nagu ennegi, sest omavalitsus võib teatise põhjal kontrolli alustada. Muutus menetluse vorm, mitte nõuded ehitisele. Täpsema ülevaate leiate kasutusloa ja kasutusteatise lehelt.

Kortermajad, büroohooned ja muud mitteelamud vajavad püstitamisel endiselt kasutusluba.

Alla 20 m² hooned: ei luba ega teatist

Kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrgune hoone on nüüd vabaehitus - ei ehitusteatist, ehitusluba, kasutusteatist ega kasutusluba. See puudutab kuure, varjualuseid, väikseid saunu, kasvuhooneid ja muid abihooneid.

Kolm nõuet kehtivad ka vabaehituse puhul edasi:

1. hoone peab vastama detailplaneeringule või projekteerimistingimustele;
2. järgida tuleb tuleohutuskujasid ja naabrusreegleid;
3. hoone peab kajastuma ehitisregistris.

Piir on täpne: 20,0 m² on veel vaba, 20,1 m² vajab juba ehitusteatist ja ehitusprojekti. Loavajaduse loogikat selgitame ehitusloa lehel.

Ehitusteatis kehtib neli aastat

Ehitusteatise alusel võib ehitada nelja aasta jooksul teatise esitamisest. Varem oli aega kaks aastat - kui ehitus venis, tuli omavalitsust uuesti teavitada. Ehitusloa kehtivus jäi samaks: viis aastat, ja kui ehitamist on alustatud, seitse aastat.

Mitu ehitist ühe menetlusega

Kui kasutusloakohustusliku ehitise ehitusprojekt sisaldab ka ehitist, mille kasutamisest tuleks teavitada, asendab kasutusloa taotlus kasutusteatise. Praktikas tähendab see, et maja ja abihoonete kasutuselevõttu ei pea enam vormistama mitme eraldi menetlusega.

Muud ehitusseadustiku muudatused

• Elamut teenindava abihoone ehitusloa riigilõiv on nüüd 150 € nagu elamul endal - varem käsitleti abihoonet mitteelamuna ja lõiv oli 250 €.
• Projekteerimistingimusi antakse edaspidi kitsamalt: need on vajalikud ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks ja üle kolmandiku laiendamiseks; muudel juhtudel saab neid taotleda soovi korral.
• Väiksemate rajatiste menetlused kergenesid - näiteks truup ja väiksem puurkaev on ehitusteatise ja ehitusprojektiga, ehitusluba jääb suurema tootlikkusega puurkaevule.

Mis jäi samaks

Uue eramu püstitamine vajab endiselt ehitusluba ja ehitusprojekti; loamenetlus on 30 päeva ja elamu riigilõiv 150 €. Mitteelamute kasutusluba, ehitise auditi ja ekspertiisi kohustused ning nõuded ehitisele ei muutunud. Ehitisregistri andmete õigsus on jätkuvalt omaniku vastutus.

Mida see Teie jaoks tähendab

Plaanite kuuri või väikest sauna? Kuni 20 m² ja kuni 5 m kõrguseni ei vaja Te enam ühtegi menetlust - aga kontrollige planeeringut ja tuleohutuskujasid ning hoolitsege, et hoone jõuaks ehitisregistrisse.

Eramaja saab valmis? Kasutusloa taotluse asemel esitate kasutusteatise. Dokumendid - ehitusdokumendid, mõõdistused, energiamärgis kui nõutav - peavad olema samamoodi korras.

Vana maja pole registris või puuduvad load? Kui hoone on ehitatud enne 22. juulit 1995, eeldatakse selle õiguspärasust ja seadustamise riigilõivu enam ei ole; registrisse kandmiseks võib vaja olla mõõdistusprojekti. Hiljem ehitatud dokumentideta hoone vajab endiselt seadustamist.