Ehitis ja selle liigid
- Ehitis
- Inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mida kasutamise otstarve, eesmärk, viis või kestvus eristab teistest asjadest (EhS § 3). Iga ehitis on kas hoone või rajatis - sellest jaotusest sõltub, milliseid lube ja menetlusi ehitamine vajab.
- Hoone
- Väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis (EhS § 3 lg 2) - elamu, abihoone, büroo-, tootmis- või laohoone. Hoone loavajaduse määrab ehitusseadustiku lisa 1 tabel suuruse ja töö liigi järgi. Hoonete projekteerimine →
- Rajatis
- Ehitis, mis ei ole hoone (EhS § 3 lg 2) - näiteks tee, piirdeaed, puurkaev, tiik, spordiväljak või päikesepark kui elektritootmisrajatis. Rajatiste load käivad ehitusseadustiku lisa 1 rajatiste tabeli järgi: osa rajatisi vajab ehitusluba, osa ainult ehitusteatist. Päikesepargi projekteerimine →
- Ümberehitamine (rekonstrueerimine)
- Ehitamine, mille käigus olemasoleva ehitise omadused oluliselt muutuvad - näiteks piirdekonstruktsioonide muutmine, kande- ja jäigastavate konstruktsioonide asendamine või hoone viimine kasutusotstarbele vastavate nõuetega kooskõlla (EhS § 4 lg 3). Üksiku osa vahetamist samaväärse vastu ümberehitamiseks ei loeta. Renoveerimisprojekt →
- Lammutamine
- Ehitamine, mille käigus ehitis eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult (EhS § 4 lg 4). Kui samale kohale ehitatakse olemuslikult sarnane hoone - maht ja kasutusotstarve ei muutu -, võib seda käsitleda ümberehitamise ehk taastamisena. Lammutusprojekt →
- Ehitisealune pind (ehitusalune pind)
- Hoone maapealse ja maa-aluse osa projektsioon horisontaaltasapinnal; sisse arvatakse ka rõdu, lodža ja üldjuhul varikatus. Sellest arvust sõltuvad loavajaduse piirid: kuni 20 m² hoone on vabaehitus, 20–60 m² käib ehitusteatisega, üle 60 m² ehitusloaga. Ehitusluba ja ehitusteatis →
Load, teatised ja menetlused
- Ehitusluba
- Omavalitsuse haldusakt, mis annab õiguse ehitada ehitusprojekti järgi. Nõutav suuremate ehitiste puhul, näiteks üle 60 m² või üle 5 m kõrguse hoone püstitamisel. Menetlus kestab 30 päeva; luba kehtib 5 aastat, alustatud ehitusega kuni 7 aastat. Ehitusluba ja ehitusteatis →
- Ehitusteatis
- Omaniku teavitus omavalitsusele kavandatavast ehitustööst - kasutusel väiksemate tööde puhul, näiteks 20–60 m² ja kuni 5 m kõrguse hoone püstitamisel koos ehitusprojektiga. Ehitada võib 10 päeva pärast esitamist, kui omavalitsus ei nõua lisakontrolli; teatis kehtib 4 aastat ja riigilõivu ei ole. Ehitusluba ja ehitusteatis →
- Vabaehitus
- Alates 1. augustist 2026 ei vaja kuni 20 m² ehitisealuse pinnaga ja kuni 5 m kõrgune hoone ei ehitusluba, ehitusteatist ega kasutusmenetlust. Hoone peab siiski vastama planeeringule ja ohutusnõuetele ning kajastuma ehitisregistris. Ehitusseadustiku muudatused 2026 →
- Kasutusluba
- Omavalitsuse kinnitus, et valminud ehitis vastab nõuetele ja seda võib kasutada kavandatud otstarbel. Alates 1. augustist 2026 vajavad kasutusluba eelkõige suuremad hooned, näiteks kolme ja enama korteriga elamud ning suuremad mitteelamud; menetlus kestab 30 päeva. Kasutusluba ja kasutusteatis →
- Kasutusteatis
- Omaniku teavitus ehitise kasutuselevõtust. Ühe- ja kahe korteriga elamu ning selle abihoonete puhul asendab kasutusteatis alates 1. augustist 2026 kasutusluba: teatis esitatakse ehitisregistris vähemalt 10 päeva enne kasutamise alustamist ja riigilõivu ei ole. Kasutusluba ja kasutusteatis →
- Projekteerimistingimused
- Omavalitsuse antav alusdokument ehitusprojekti koostamiseks, kui krundil ei ole detailplaneeringu koostamise kohustust. Vajalikud ehitusloakohustusliku hoone püstitamiseks ja üle kolmandiku laiendamiseks; omavalitsus annab need 30 päevaga, avatud menetluse korral 60 päevaga. Ehitusluba ja ehitusteatis →
- Ehitusseadustiku lisa 1
- Ehitusseadustiku juurde kuuluv tabel, mis määrab iga ehitise suurusklassi ja töö liigi kohta, kas vaja on ehitusluba, ehitusteatist, ehitusprojekti või mitte midagi. Eraldi read on püstitamisele, ümberehitamisele, laiendamisele ja lammutamisele; hooned ja rajatised on eraldi tabeliosades. Ehitusluba ja ehitusteatis →
- Ehitusseadustiku lisa 2
- Sama loogikaga tabel ehitise kasutuselevõtu kohta: millal on vaja kasutusluba, millal piisab kasutusteatisest. Alates 1. augustist 2026 on ühe- ja kahe korteriga elamu kõigis suurusklassides kasutusteatise real. Kasutusluba ja kasutusteatis →
- Ehitisregister (EHR)
- Riiklik register aadressil ehr.ee, kus on ehitiste tehnilised andmed, load, teatised ja ehitusdokumendid ning kus käib kogu loamenetlus. Andmete õigsuse eest vastutab omanik; registrist puuduv või valede andmetega hoone tekitab takistusi müügil, pärimisel ja kindlustuses. Hoone seadustamine ehitisregistris → · ehr.ee
Ehitusprojekt ja selle staadiumid
- Ehitusprojekt
- Projekteerimise tulemusel koostatud terviklik dokumentide kogum, mille järgi ehitist ehitatakse ja mille alusel omavalitsus loataotlust menetleb. Ehitusprojekti staadiumid on eelprojekt, põhiprojekt ja tööprojekt (määrus „Nõuded ehitusprojektile" § 5). Projekteerimine →
- Eelprojekt
- Ehitusprojekti esimene staadium: ehitise arhitektuurilahendus ja insener-tehniliste lahenduste põhimõtted. Eelprojekt on ehitusloa taotluse tavapärane alus - sellest algab enamik ehitusi. Projekteerimine →
- Põhiprojekt
- Staadium, kus lahendused esitatakse täpsusega, mis võimaldab määrata ehitise eelarvelise maksumuse, korraldada ehitushanke ja koostada ehitamise hinnapakkumise. Põhiprojekti alusel koostatakse sageli ka ehitustööde mahutabel. Ehitustööde mahutabeli koostamine →
- Tööprojekt
- Kõige detailsem staadium: eel- ja põhiprojekti lahendusi täpsustatakse nii, et ehitise saab terviklikult valmis ehitada. Tööprojekti järgi töötab ehitaja objektil. Projekteerimine →
- Ehitustööde mahutabel
- Ehitusprojekti alusel koostatav tööliikide ja arvestuslike koguste loetelu mõõtühikute kaupa, liigitatud standardi EVS 885 järgi. Mahutabel võimaldab küsida ehitajatelt omavahel võrreldavaid hinnapakkumisi ja hoida ehitushange läbipaistev. Ehitustööde mahutabeli koostamine →
Kontroll, dokumendid ja olemasolevad hooned
- Ehitusprojekti ekspertiis
- Projekti koostajast sõltumatu kontroll, kas ehitusprojekt vastab nõuetele (määrus nr 62). Kohustuslik näiteks üle 30 m kõrgustel ehitistel, suurte sildeavadega konstruktsioonidel ja hoonetel, kus saab korraga viibida üle 50 inimese. Ehitusprojekti ekspertiis →
- Ehitise audit
- Pädeva eksperdi hinnang olemasoleva ehitise seisukorrale ja nõuetele vastavusele. Seadustamisel asendab audit puuduvat ehitusprojekti ja ehitusdokumente (EhSRS § 28 lg 6); auditit tehakse ka õnnetuse järel ning seisukorra eelhinnanguna enne ostu või ümberehitust. Ehitise audit →
- Kaetud töö akt (kaetud tööde akt)
- Ehitusdokument ehitise osa kohta, mis järgmisel etapil kaetakse ja mida hiljem ei saa mõistliku kuluga üle vaadata - näiteks sarrus enne betoneerimist, soojustus, auru- ja hüdroisolatsioon. Akt koostatakse enne katmist; kaetud tööde aktid on osa dokumentidest, mida omavalitsus kasutusloa menetluses küsib. Kasutusluba ja kasutusteatis →
- Teostusjoonis
- Joonis, mis kajastab valminud ehitise või selle osa tegelikku paiknemist ja tehnilisi andmeid. Geodeetiline teostusmõõdistus on ehitusdokument, mida vajatakse kasutusloa menetluses ja tehnovõrkude registrisse kandmisel.
- Mõõdistusprojekt
- Olemasoleva hoone ülesmõõdistamise põhjal koostatav projekt: plaanid, vaated, lõige ja tehnilised andmed. Mõõdistusprojekti alusel kantakse hoone õiged andmed ehitisregistrisse - see on registrikorrastuse ja seadustamise alusdokument. Hoonete mõõdistamine →
- Muinsuskaitse eritingimused
- Muinsuskaitseameti haldusaktiga antavad tingimused, mis on vajalikud kinnismälestise ja muinsuskaitsealal asuva ehitise konserveerimise, restaureerimise, ehitamise või teisaldamise ehitusprojekti koostamiseks. Amet annab need 30 päeva jooksul (avatud menetluses 60) ja need kehtivad viis aastat. Miljööväärtuslikus alas eritingimusi ei nõuta - seal kehtivad üldplaneeringu tingimused. Restaureerimisprojekt →
- Hoone seadustamine
- Loata ehitatud, ümberehitatud või ehitisregistrist puuduva hoone vormistamine seaduslikuks: andmed kantakse registrisse ja tegemata menetlused tehakse tagantjärele. Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoonete õiguspärasust alates 1. augustist 2026 eeldatakse - need vajavad enamasti ainult registrikannet. Hoone seadustamine ehitisregistris →
Mõisted on kirjeldatud ehitusseadustiku ja selle rakendusaktide 1. augustil 2026 kehtima hakanud redaktsiooni järgi. Suurematest muudatustest oleme kirjutanud juhendi „Ehitusseadustiku muudatused 2026".
Allikad ja õiguslik alus
- Ehitusseadustik § 3 ja § 4 - ehitis, hoone, rajatis; ehitamise liigid (sh lisad 1 ja 2) (RT I, 11.07.2026, 32)
- Nõuded ehitusprojektile § 5, § 8–10 - eel-, põhi- ja tööprojekti staadiumid (määrus nr 97; RT I, 27.12.2024, 25)
- Nõuded ehitusprojekti ekspertiisile § 3 - kohustusliku ekspertiisi juhud (määrus nr 62; RT I, 09.06.2015, 25)
- Ehitise auditi tegemise kord - auditi meetodid ja aruanne (määrus nr 61; RT I, 20.10.2020, 4)
- EhS ja PlanS rakendamise seadus § 28 - seadustamine, enne-1995 eeldus, audit projekti asendajana (RT I, 11.07.2026, 104)
- Muinsuskaitseseadus § 51 - muinsuskaitse eritingimused (30/60 päeva; kehtivus 5 aastat) (RT I, 12.07.2025, 20)
- Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused § 19 - ehitisealune pind (RT I, 21.07.2026, 7)
- Ehitamise dokumenteerimise nõuded § 5 ja § 7 - teostusjoonis ja kaetud töö akt (RT I, 27.12.2024, 20)
Ei leidnud vastust oma küsimusele?
Kirjeldage meile oma hoonet või plaani - ütleme, mida see seaduse järgi vajab, ja teeme vajaliku töö ära.