Teenus

Hoone seadustamine ehitisregistris

Kui hoone on ehitatud või ümber ehitatud ilma loata või puudub ehitisregistrist, saab olukorra korda teha. Kontrollime esmalt ehitamise aega ja olemasolevaid dokumente - sellest selgub, kas vaja on teatist, luba, auditit või muud tõendit. Alates 1. augustist 2026 on reeglid oluliselt leebemad: enne 22. juulit 1995 ehitatud hoonete õiguspärasust eeldatakse.

Mis on hoone seadustamine ja millal seda vaja on

Seadustamine tähendab loata ehitatud, ümberehitatud või registrist puuduva hoone vormistamist seaduslikuks: hoone andmed kantakse ehitisregistrisse ja tegemata jäänud menetlused tehakse tagantjärele. Enamasti kerkib teema üles kinnisvara müügil - notar ja pank kontrollivad registrit -, aga ka pärimisel, kindlustusjuhtumi või omavalitsuse ettekirjutuse puhul.

Registrist puuduv hoone ei ole ainult paberimure: müügitehing võib katkeda ja kindlustus võib kahju hüvitamisest keelduda, kui hoone on vormistamata.

Kas Teie hoone vajab seadustamist? Kolm ajajärku

Ehitatud enne 22. juulit 1995

22. juulil 1995 jõustus Eesti esimene planeerimis- ja ehitusseadus. Varem ehitatud hoone õigusliku aluse olemasolu alates 1. augustist 2026 eeldatakse - tagantjärele lube taotlema ei pea ja senine 500 € riigilõiv kadus. Erand on hoone, mis asub kinnistusraamatusse kandmata maal. Kui hoone või selle õiged andmed registrist puuduvad, koostame mõõdistusprojekti ja kanname andmed registrisse. Ehitamise aega peab saama tõendada - kõige sagedamini Maa-ameti ajalooliste ortofotode, samuti arhiivimaterjalide või vanade dokumentidega.

Ehitatud 1995–2015

Kui loamenetlus jäi omal ajal tegemata või dokumendid on kadunud, tuleb hoone seadustada. Kui ehitusprojekti ei ole säilinud, asendab seda ehitise audit - auditi tulemusel saab hoone olulisemad tehnilised andmed registrisse kanda ja hinnata hoone ohutust. Just need hooned on pärast 2026. aasta muudatusi seadustamise põhijuhtum. Kasutuselevõtu poole - kasutusluba, kasutusteatis või ainult registrikanne - selgitame eraldi juhendis „Kasutusluba vanale majale".

Ehitatud või ümber ehitatud pärast 2015

Kehtib tavaline kord: loata tehtud töö vormistatakse tagantjärele ehitusteatise või -loa ja kasutusteatise või -loa menetlusega vastavalt ehitusseadustiku lisadele 1 ja 2.

Kõigist 1. augusti 2026 muudatustest oleme kirjutanud juhendi „Ehitusseadustiku muudatused 2026".

Hoone seadustamine: 5 sammu

  1. Kaardistame lähteolukorra. Vaatame ehitisregistri, planeeringud ja olemasolevad dokumendid üle ning ütleme, millist menetlust Teie hoone vajab - sageli selgub, et vaja on vähem, kui kardeti.
  2. Mõõdistamine. Mõõdistame hoone üles ja koostame mõõdistusprojekti - see on registrikande ja edasiste menetluste alus. Mõõdistusprojekti ligikaudset hinda näete hinnakalkulaatorist.
  3. Ehitusprojekti puudumisel ehitise audit. 1995–2015 ehitatud hoonete puhul asendab audit puuduvat ehitusprojekti. Teeme auditi ise - meil on ehitise auditi litsents EEK001274.
  4. Vajalikud dokumendid ja taotlused. Koostame andmete teatise või loataotlused, esitame need ehitisregistris ja suhtleme vajadusel omavalitsusega kuni menetluse lõpuni.
  5. Kanne ehitisregistris. Tulemus: hoone on ehitisregistris õigete andmetega ja vajalikud load või teatised vormistatud.

Seadustamine vs uue ehitise load

Seadustamine puudutab olemasolevat, juba valmis hoonet. Kui alles plaanite ehitada või laiendada, vajate ehitusluba või ehitusteatist; kui hoone on äsja loa alusel valminud, siis kasutusteatist või kasutusluba.

Muinsuskaitsealune või vana väärtuslik hoone?

Muinsuskaitsealuste ja miljööväärtuslike hoonete seadustamisel on lisanõuded: kaasata tuleb Muinsuskaitseamet ja arvestada eritingimustega. Koostame need projektid muinsuskaitse majandustegevusteate EMU000017 ja ehitiste restaureerimise eriala magistrikraadi ulatuses; vajaduse korral kaasame muinsuskaitse eritingimuste spetsialisti. Kui hoonet on vaja ka taastada või ümber ehitada, vaadake restaureerimisprojekti lehte.

Mida seadustamise teenus sisaldab ja millest hind sõltub?

Ühendame ühes projektis mõõdistuse, vajadusel ehitise auditi, dokumentide koostamise ja menetluse omavalitsuses. Oleme projekteerinud ja seadustanud hooneid alates 2014. aastast (tegevusluba EEP003034) ja teenindame kliente üle Eesti.

Hind sõltub hoonest ja sellest, millised dokumendid on puudu. Tervikpakkumise anname pärast lähteseisu kontrolli - saatke meile hoone aadress ja lühikirjeldus.

Mida see teenus ei sisalda

  • Riigilõivud tagantjärele menetlustes - tasub tellija.
  • Ehitustööd puuduste kõrvaldamiseks - kui hoone vajab ohutuse tagamiseks töid, korraldab need omanik.
  • Kaasomanike ja naabrite nõusolekud - ütleme, keda on vaja kaasata, kuid nõusolekud annab omanik.

Korduma kippuvad küsimused

Kuidas hoonet seadustada?

Kõigepealt selgitage välja, millal hoone on ehitatud ja mis on ehitisregistris kirjas. Enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone õiguspärasust eeldatakse ja see vajab enamasti ainult andmete korrastamist mõõdistusprojekti alusel. Hilisema hoone puhul tuleb puuduvad menetlused teha tagantjärele; kui ehitusprojekti pole säilinud, asendab seda ehitise audit.

Mis on seadustamata ehk ebaseaduslik ehitis?

Hoone või selle osa, mis on ehitatud või ümber ehitatud ilma nõutava loa või teatiseta või mille andmed ei kajastu ehitisregistris. Ka loa alusel ehitatud, kuid kasutusloata kasutusse võetud hoone võib vajada vormistamist.

Kas enne 1995. aastat ehitatud maja peab seadustama?

Üldjuhul ei - tagantjärele lube taotlema ei pea, sest alates 1. augustist 2026 eeldatakse enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone õigusliku aluse olemasolu. Erand on hoone, mis asub kinnistusraamatusse kandmata maal. Kui hoone või selle õiged andmed registrist puuduvad, tuleb need mõõdistusprojekti alusel registrisse kanda.

Mis dokumente on seadustamiseks vaja?

Tavaliselt mõõdistusprojekt, ehitamise aega tõendavad materjalid (eelkõige Maa-ameti ajaloolised ortofotod, samuti arhiivimaterjalid ja vanad dokumendid) ning sõltuvalt hoonest ehitise audit ja loataotlused. Ütleme pärast lähteseisu kontrolli täpselt, mida Teie hoone puhul vaja on.

Kas seadustamiseks on vaja mõõdistust või auditit?

Mõõdistusprojekti on vaja enamasti - see on registrikande alus. Kui hoonet pole vahepeal ümber ehitatud, on vallad leppinud ka vanade inventariseerimisjoonistega. Ehitise auditit on vaja siis, kui loakohustusliku hoone ehitusprojekti ei ole säilinud; audit asendab projekti ja selle põhjal hinnatakse hoone ohutust.

Kui kaua seadustamine võtab?

Sõltub hoonest ja omavalitsusest. Mõõdistus ja dokumendid valmivad tavaliselt mõne nädalaga; omavalitsuse menetlusaeg lisandub.

Kas piisab andmete esitamise teatisest või on vaja hoone seadustada?

Kõigepealt selgitame, kas hoone ehitamiseks oli omal ajal õiguslik alus. Kui oli või seda eeldatakse (enne 22. juulit 1995 ehitatud hoone), kantakse hoone registrisse andmete esitamise teatisega. Kui õiguslikku alust ei olnud, tuleb hoone seadustada. Ainult registrisse kandmine seda küsimust ei lahenda.

Mida teha, kui ehitisregistris on vale pindala?

Võrdleme registri numbrit vana projekti või inventariseerimisjooniste ja tegeliku hoonega. Kui registrisse on lihtsalt vale number sattunud, saab andmeid parandada. Kui maja on vahepeal suuremaks ehitatud, tuleb ka see muudatus korda ajada.

Hoone puudub ehitisregistrist. Kas see on ebaseaduslik?

Mitte tingimata. Kõigepealt tuleb üles otsida vanad dokumendid või muud tõendid selle kohta, millal ja mille alusel hoone ehitati. Omavalitsus selgitab välja ehitamise õigusliku aluse ja aja. Kui piisavaid tõendeid ehitamise aja kohta ei ole, eeldatakse, et hoone on ehitatud hiljem.

Mida teha enne 2003. aastat ehitatud kõrvalhoonega?

Tähtis on ehitamise aeg võimalikult täpselt välja selgitada. Enne 1. jaanuari 2003 ehitatud ja kasutatav hoone tuleb registrikande puudumisel registrisse kanda. Eriti oluline piir on 22. juuli 1995: enne seda ehitatud hoone õiguslikku alust üldjuhul eeldatakse, hilisema hoone puhul tuleb dokumente põhjalikumalt vaadata.

Mis juhtub, kui hoonet ei seadustata?

Hoone ei lähe selle pärast automaatselt lammutamisele, aga lahendamata küsimus jääb omanikule. Kui omavalitsus tuvastab nõuete rikkumise või ohu, võib ta nõuda hoone nõuetega kooskõlla viimist. Seadustamata või valede registriandmetega hoonet on keeruline kindlustada ja pangale tagatiseks seada.

Allikad ja õiguslik alus

Lingid avanevad Riigi Teataja ametlikul tekstil viidatud redaktsioonis. Järgmine plaaniline ülevaatus: veebruar 2027.

Litsentsid ja kutsed

  • Projekteerimise tegevusluba EEP003034 (alates 2014)
  • Ehitise auditi litsents EEK001274
  • Raiko Palm - diplomeeritud ehitusinsener, tase 7 (kutsetunnistus nr 175366)
  • Ragnar Palm - diplomeeritud ehitusinsener, tase 7 (kutsetunnistus nr 241845)
  • Muinsuskaitse majandustegevusteade EMU000017
  • Teenindame kliente üle Eesti - vaata tehtud töid või tutvu meeskonnaga

Sisu on viimati kontrollitud · Raiko Palm, diplomeeritud ehitusinsener (tase 7)

Kas Teie hoone vajab seadustamist?

Saatke meile aadress ja lühikirjeldus - kontrollime registrit ja ütleme, mida on vaja teha.

Saada hinnapäring Helista meile: +372 55 583 022